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我想用房产证去银行做抵押贷款,房子是贷款买的还没有付清,能从银行贷下来钱吗?能贷多少?

Oo葡萄酒oO
2020-10-14 12:14:14
共有9个优质回答
红叶微观
2020-10-04

这叫二抵

当然了全款50%的最好贷款

按揭满五年的也好贷款

但是首付30%,月供时间太短的,不好贷款。

但是你要去银行问一下。

最好是直接找那种贷款中介问一下,他们有渠道。

借借技巧
2020-10-04

融资功能是房产重要的金融属性之一,但对于还没结清房贷的房产来说,不同的地方不同的标准,并不是每个城市的银行都能接受房产的再次抵押,而且无论是申请渠道、条件、利率还是额度,融资受到的限制都会比单独拥有产权的房子更多,因此如果拿未结清房贷的房子再去银行做抵押贷款,无论是业务办理的可行性还是额度的高低,都需要结合地方的信贷环境、房子和自身情况来做评估。

一、从银行申请房产再次抵押贷款的实现条件有哪些?

1、需要确认当地是否有银行可以受理这类房产业务。

通常买房按揭时的抵押是首次抵押,也叫最高额抵押,拥有优先受偿权;在首次抵押之后,再做抵押属于二次抵押,它的受偿权位于首次抵押之后。所以理论上做二次抵押的风险要比首抵大得多,只要房产出现减值,二抵的债权就有可能无法实现。

在这种背景下,一方面当地的商业银行要看当地人行有没有相关业务的开放指导信贷政策,如果没有,那么整个城市的银行都做不了,要做只能寻求于其他金融机构;另一方面即使当地人行开放了这项业务,也要看具体的商业银行是否开通了该业务。

以现在的情况来看,出于风险的考虑,即使在可以做房产二抵的城市,能接受做二抵的银行数量也是非常有限的,而且条件都比较严,并不是太容易从银行申请到这项业务。

2、需要确定是否可以满足从银行申请房产二抵这类业务的条件。

①、是否具备基本进件资格?

银行对风险控制的要求会比较高,在能做房产二次抵押的银行当中,很多很行只接受首次抵押也在本行办理的情况,将两次抵押都控制在本行,可以更好地控制风险。

所以要弄清楚当地是所有银行都只能接受本行申请进件,还是有银行能接受跨行申请进件,如果没有跨行申请的渠道,那么申请的范围只能限制在第一次办理按揭时的银行,而且需要同时满足该行在当地开通了二抵业务这个条件,才有机会办理成功。

②、信用记录是否过关?

当有了进件的基本资格后,还要看申请人夫妻的信用记录是否会影响审批。信用记录的要求要看具体银行的信贷审批要求,有些银行会严格一些,但有些银行会相对宽松一些。

一般来说最近两年的信用记录最好不要出现“连三累六”,即最近两年内不能出现连续3次逾期或累计6次逾期的情况。

而对于这种房产二抵业务,银行风控升级也是很正常的,如北京有个能办理相关业务的银行就规定最近两年不能出现连续的两次逾期,所以具体的情况还是要看具体银行的审批要求。

③、收入与负债有没有造成矛盾?

通过银行办理信贷业务,客户的收入水平是银行风控分析的一项重要内容。如果自身的负债已经比较高,当占用收入的比例已经触及银行所认定的红线时,银行就会质疑客户的偿债能力,那么申请就有可能无法通过。

现有的负债包括原房贷的月供和其它可能存在的需要每月分期偿还的负债,如信用卡分期、车贷、信贷等,当这些每月需要支付的总金额已经达到或超过银行要求的月收入比例时,就很容易会被银行拒绝。这个比例也会因银行而异,比如有银行就规定不能总负债率不能超过收入的60%。

④、是否需要满足银行要求的申请类型?

银行对资金用途有明确的规定,大部分能做房产二次抵押的银行,都会要求客户申请的资金用于企业经营用途,需要有企业主体,且款项是打到有购销关系的第三方公司中,这是与非银行金融机构区别较大的地方。

所以如果申请人没有企业背景,那就只能申请人个消费用途,但能以房产二抵的业务形式接受这种资金用途的银行并不多,甚至有可能在当地找不到可以支持二抵业务用于这种资金用途的银行,相对来说在这一点上还不如做非抵押的纯信用类产品更方便。

⑤、按揭时长有没有达到要求?

房产的二次抵押需要看房产的剩余价值,按揭时间的长短对剩余价值的影响是很大的,所以银行一般都会要求房产的按揭时长要满足条件,这个时长也是会因银行而异,但一般都要求房产必须按揭了一年以上,有些银行甚至要求至少三年以上。

所以拿未结清房贷的房产证再次去银行办理贷款,一方面需要当地的信贷环境的支持,另一方面即使当地的银行可以办理,也要看自己的情况是否能满足银行的申请条件,当条件都具备后,这件事才有成功办理的可能。

二、房产的二次抵押业务能贷多少金额?

房产二次抵押的额度主要受银行合并抵押率、房产剩余价值和自身收入与负债水平这三个因素的影响,具体的数值要看房子和个人情况及银行的要求而定。

1、合并抵押率是额度高低的一个重要影响因素。

做二次抵押的房产已经进行了一次按揭抵押,首次抵押的抵押率已经随着还款的时间的长短而出现了变化,因为每月都有在还款进去,时间越长,还进去的钱就越多,或者房产升值越多,受抵押的价值占比会越来越少,而剩余价值会越来越多。

为了便于控制风险,一般银行都会以合并抵押率来降低风险,把一二次的抵押率控制在一定的比例内,比如两次抵押的款项控制在房产评估价值的60%,可贷额度就等于这60%里面减去还剩下未还的房贷余额而得出。

比如100万的房产,合并抵押率是60%,那么这套房子总共就只能承受60万的贷款额度,如果原房贷未还余额是35万,那么能贷的部分就是25万。不同银行的合并抵押率不一定相同,银行还会综合考虑房产的情况来做评估,有些情况下抵押率甚至会低至50%,正常情况在70%左右。

2、房产的剩余价值是影响额度高低的另一个重要因素。

房贷未结清的房子,在房产价值剔除剩余房贷之后剩下来的价值就是剩余价值,理论上剩余的价值越高,申请二抵业务时能拿到的数额就越多,反之就越小。剩余价值越高,代表着已经归还的房贷就越多,或者代表房产出现了升值,那么对应剩余的房贷在房产价值中的占比就会越少。

而在上面所谈的合并抵押率的条件下,剩余房贷与可贷额度呈反比关系,当剩余房贷占比越小,对应的可贷额度占比就越高。

3、个人的债务水平也是一个不可忽视的影响因素。

个人的债务水平会影响银行对申请人偿债能力的评估。当申请人的负债水平高到银行认定的收入红线内不能承担对应申请额度每月的还款额时,要不就需要降额度适配收入水平,要不就会直接被拒绝申请。

所以即使银行的合并抵押率比较高,同时房产的剩余价值也较高,但如果个人的收入与负债之间没有处理好,也可能会影响到最终的额度。

三、小结。

综上所述,如果想拿还未结清房贷的房产证在银行渠道再次贷款,首先需要看当地的信贷环境和银行是否支持这种二次抵押业务,而即使当地有相关业务可以办理,也需要结合房产及自身的情况才能确定是否可以办理,至于额度则会受到银行合并抵押率的高低、房产的剩余价值大小以及个人的收入和负债水平的影响,需要具体情况具体分析。

老徐说财经
2020-10-04

大家好!我是“借借技巧”,作为银行从业人员和《教你轻松掌握银行个人贷款》一书的作者,我专注于银行存款、贷款、房产、理财等金融问题的解答。

想用还在按揭还款的房子再抵押贷款,这个涉及到银行的“二次抵押”业务,也叫“加按揭”。目前,绝大多数的银行已经不办理此类业务了。如果,要想获得贷款资金,你必须按如下步骤去做:

1.先找一笔钱,把未还清的住房按揭贷款还清了,解押出不动产证(房产证)。

2.持不动产证去银行办理按揭贷款。银行能不能受理你的贷款申请,就是看你的信用情况和目前已有的负债情况。

3.银行根据你房子的情况,做出一个房产总价的评估。再按评估总价的50%至70%给你贷款。

关于贷款的更多知识和问题的解决办法,可以查看我的其他回答。也请关注我,便于查看更多的精彩回答与理财干货。

稀不拉叽
2020-10-04

作为曾经的银行从业人员,对于你这个问题还是有深刻理解的,我来说说你这种情况要如何从银行获得贷款。

银行贷款要求

如果想用房产抵押从银行获得贷款,首先要有房产做抵押,目前有部分银行还开通了二抵的业务;其次要有与贷款金额相匹配的还款能力,银行最终的目的是客户能够按时还款,而不是要客户的房子;最后要有符合银行要求的贷款用途,银行的贷款在申请时要提供相关的用途凭证,主要有消费和经营两种用途,告知银行贷款的具体用处。

贷款没有还清如何贷?

原先银行贷款没有还清,可以有两种方式去贷款。

1、如果你房子贷款是按揭贷款,有两种方式可以选择:

第一种是选择银行的二抵产品,银行会根据该房产目前价格乘以一定比例,得出的金额减去原有贷款金额,这个就是你可以贷的金额(房产价格*贷款成数—原先贷款余额),这种方式针对房价有了较大涨幅的用途比较适合,这种贷款方式大部分银行要求贷款资金用于企业经营,要求借款人有经营实体。这种方式由于原来按揭贷款不需要还清,总体的贷款利息支出较少。

第二种是将原来贷款还清,重新抵押给贷款银行,这种方式操作的成本会比较高,在银行贷款审批通过后,借款人需要将原先的贷款还清,不仅会浪费时间,还会增加借款人的财务成本;同时银行的利息成本也会比较高,一般银行抵押贷款的利息会比按揭贷款的利息高,因此全部转换成抵押贷款后借款人支出的利息成本高。

2、如果你房子贷款是抵押贷款,那么只有一种方式可以选择,先向银行申请贷款,通过银行审批后,借款人需要将原先贷款还清,重新抵押给贷款银行。

贷款金额

根据一般银行的要求,抵押贷款的贷款金额是房产价格的7成,有一些银行会根据客户的实际情况不同调整额度,有的银行可以做到房产价格的9成,当然做到这么高成数是有一定要求的,并不是每个客户都可以做到这么高的成数。

以上是我个人对这个问题的一些看法,希望能对你有帮助。

请关注“老徐说财经”,财经问题随时交流!

三人聚众
2020-10-04

房产抵押是银行很看重的担保方式,有了房产做抵押的贷款审批是很容易的。

你用房产证做抵押贷款,不考虑其他条件,应该都是可以获批的,也就是能够贷下来款。

至于能贷多少,得看你房子的按揭款还剩多少,目前的抵押率有多少。

价值高的房子,存在二押、三押,甚至四押都是有可能的。

假如你的房子买的时候首付四成,贷款六成,那么你房子的抵押率就是60%,有40%是可以再做其他抵押的,当然按照合同价格算的。

如果按照市场评估价格算,你的房子是在十年前买的(那个时候很便宜),房屋总价30万,贷款20万,贷20年,但这10年,房价突飞猛进,你的房子净评估机构评估价值150万,抛开10万的现有抵押,还有140万的可空间抵押。

然后,你拿着房本去银行说,我要贷款,银行一评估,说你的房子估值150万,有10万元的按揭贷款未结清,可抵押的金额为140万,银行的政策是可发放贷款的额度为可抵押价值的8成,就是112万元。这就是你能贷的额度,当然银行不一样政策也不一样。

但肯定可以贷,只是贷多少,得看银行的政策,以及房子的价值了

秘语万言
2020-10-04

一般情况下,去银行再贷是没戏了,但可以找一些小贷公司。既然是小贷公司,利率也相对较高,甚至高于信用贷款——只是贷款金额可以高于信用贷款额度,利率方面可能不具有优势。

当然,如果抵押率低的话,那么再去银行贷款还是有戏的。比如房贷还了50%,原有的抵押率从70%下降到35%,再加上房子估值的上涨,抵押率可能下降至20%,甚至更低。那么假设银行仍然支持70%的抵押率,你就可以再去贷款50%的房产估值。

比如原先房价100万,首付30万,贷款70万。假设贷款已经还了一半,那么原先的抵押率就从70%下降至35%。与此同时,在还贷的时间里,房价从100万涨到150万,那么抵押率就变成35/150=23.33%。

再假设银行的抵押率仍然为70%,那么便能贷(70%-23.33%)*150万=700050,仍然可贷出70万来。

上文只是一种假设,如果你是刚买的房,抵押率很高,房子估值未出现上涨,那么银行一般是提供不了二次抵押贷款,你只能去寻找抵押率更高的小贷公司,相应的利率也就更高。

因此,能否贷款,以及能够贷多少,取决于贷款机构和房子的抵押率,并不存在确切的能贷下来和能贷多少。

房坛法菜
2020-10-04

今年受疫情影响,尤其是在湖北重灾区,很多企业和个人资金周转出现问题,房产抵押贷款就成了负债上岸的最好途径,我也刚经历题主的情况,分享下个人贷款经历,希望能给给题主一些启发

未还完按揭的房子贷款有两种方式,一种是二次抵押,一种是利用过桥资金还完做抵押

第一种,二抵:二抵的最高额度=(房产评估价格-未还清金额)*70%。目前大部分银行不接受二抵,经过我多方面了解,目前只有平安银行能做二抵,但是利息很高,基本上批下来利息0.85,而且是等额本息,综合年化超过18%,利率高且资金使用率低,还款压力大

在国家金融服务实体经济的政策指导下,现在各大银行都推出了经营贷,年化利率一般不高于5%,而且可以做到先息后本,最优惠的可以做到五年先息后本且中途不用归本,如果征信良好,强烈建议通过过桥方式做一抵,好处是

1、资金使用率高:先息后本,你的贷款可以在期限内全额使用

2、利率低,即便是需要一部分其他费用,综合资金成本也不会超过8%

3、额度高,基本是评估值的7成

你所能想到的问题,助贷机构都会协助办理,办理周期大概需要一个月

本人因为征信问题,几经周折,花了一个半月,终于办下来贷款

老萌有个存钱罐
2020-10-04

想用房产证去银行做抵押贷款,但房子又是贷款买的,还没有还清贷款。

一般来说,这种情况下可以有三种方式能从银行贷款出来。小菜分享下具体的融资意见,仅供参考。

第一、残值抵押贷款

残值抵押贷款,也就是你说的用在抵押中的房产再次设定抵押向银行申请贷款。

01、法律规定

我国《担保法》规定,抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房产抵押后,房产的实际价值大于所担保贷款的余额部分,可以再次设定抵押,但不得超出其余额部分。

抵押人所担保的债权超出了抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿效力。

02、如何解读法律规定?

结合司法实践,可以分三个层次来解读:

(1)已经抵押的房产,超出担保债权之外的价值部分,也就是房产残值,可以再次设定抵押,向银行或其他金融机构申请贷款。

(2)再次申请的贷款金额不得超出抵押物残值部分。

(3)如果再次申请的贷款金额超出了房产残值部分,超出部分的贷款不具有优先受偿效力。

03、举例说明

交易价格100万的房子,首付了30万,贷款了70万,房子在贷款中,现在手上缺钱,想用按揭房抵押再次贷款。

根据《担保法》的上述规定,则再次申请贷款的金额不超过30万。如果超过了30万,比如贷了42万,那超过30万的部分是12万,这12万就不具有优先受偿权。

第二、如何办理银行残值抵押贷款?能贷多少钱出来?

残值抵押贷款市场需求量还是大的,但实际开展这类型贷款业务的银行却很少,主要原因是手续很麻烦,贷款还放不出去多少。

说白了,对银行来说,单子小,利润薄,吃力不讨好,同样的时间和精力,可以办更多的贷款。

01、如何办理银行残值抵押贷款?

(1)取得按揭贷款银行同意

按揭贷款银行是一抵的抵押权人和债权人,他项权利证也保管在该银行,虽然法律规定可以残值抵押,但如果一抵银行不同意,拿不到他证,你也无从办理残值抵押。

(2)寻找能办理残值抵押的银行

通过上面的分析已经知道,不是每家银行网点都在办理残值抵押贷款,只能在开展这项业务的银行才能办理。

(3)房产价值评估

办理按揭贷款的时候,购房价100万,首付了30万,按揭了70万,或许经过几年后,房价已经涨了,现在的价值是多少?按揭款还剩余多少?两者测算后,就能确定残值是多少,进而也就能确定二贷的额度是多少。

(4)签署贷款合同,办理二抵手续

残值确定后,协商贷款额度,并签署贷款合同,办理二抵手续。

(5)放款,结束

合同签完,手续办完,银行按约放款,二抵贷款手续完毕。

02、能贷出来多少钱?

这其实就是残值确定的问题。

还是接着上面的例子,2015年花100万买的房子,过了5年,到现在涨了60%,根据银行入围的房地产评估公司价值评估,确定房产现值为160万,按揭贷款还了5年,当初贷款是70万,现在还剩贷款本金65万,则现在的房产残值就是95万。

也就是说,根据法律规定,残值抵押的话,你最多可以再贷出来95万,这个是理论上的贷款上限,但实践中往往不能贷出来这么多,为什么呢?

按照银行贷款风控规则,结合贷款用途,在价值上会打折贷款。比如,价值200万的房子,往往贷款额度只到7折,也就是能贷出来140万。

这就意味着,如果残值是95万,那么再次抵押的贷款金额很可能上限到66.5万。不过,不同的银行,贷款折扣是不同的;即便是同一家银行,在不同时期,贷款折扣也可能发生变化,这就要在实际办理时,以经办银行的当时政策为准。

第三、除了残值抵押贷款,还能怎么利用这个房子,将钱从银行贷出来?

办法是有的,还不只一种。小菜推荐2种常见的融资方式:

01、月供信用贷

部分银行推出了月供信用贷,对于短期资金周转来说,还是比较划算的,手续也比较简单,无需抵押房产。

(1)贷款额度

根据月供年限的不同,额度也有差异。

①月供1年以上的,贷款额度是月供的45倍。比如,月供5000元,额度就是22.5万。

②月供3年以上的,贷款额度就是月供的70倍。比如,月供5000元,额度就是35万。

③月供5年以上的,贷款额度就是月供的100倍。比如,月供5000元,额度就是50万。

(2)贷款年限

一般在1-4年,跟残值抵押的年限基本是一致的。

(3)其他问题

主要是两个问题:

①收入状况稳定

银行贷款不想要抵押物,要的是借款人还款,银行赚利息。

因此,不管是残值抵押,还是信用贷,银行都很看重借款人的还款来源。

也就是说,借款人的收入状况要比较优质和稳定,确保贷款放出来能收回来,银行才愿意放贷。

②征信记录良好

不管是残值抵押,还是信用贷,征信良好都是必备条件,这不仅关乎贷款能不能办,还关乎贷款额度问题。

02、资产信用贷

向银行出示贷款合同和房产证,并提供房产价值评估报告,银行会根据房产价值情况,提供无抵押信用贷款。

贷款额度一般是房产评估价值的20%,也就是价值200万的房子,能贷信用贷款40万,金额不大,解决短期、小额资金周转是可以的。

综合全文:

残值抵押贷款是可行的,但贷款实践中操作起来会比较麻烦,愿意承办的银行不是很多,办理的积极性也不是很高。

在贷款额度上,得根据买房贷款时间的长短以及房产升值情况,残值还是有大有小,一般都是银行委托的评估公司认定,才能准确测算出来。

建议先咨询按揭贷款银行同不同意办,再找能办这项业务的银行,顺着贷款流程走就可以了。

Oo葡萄酒oO
2020-10-04

你说的,就是叫“二押”,也就是二次抵押。

现在大部分银行是不做二押的,但是一些小贷公司可以做二押,相应的利息比一押要高很多。

二押贷款,是根据房产价值、抵押率和已还本金来核定可贷金额的。

举个例子,假如房产价值100万,抵押贷款可以贷7成,也就是总的可贷金额为70万。如果你的未偿还贷款本金为50万,那么70万减去50万,就是20万。你二押能够贷出来的金额就是20万。

这个例子是一个基本的原理,不同的贷款机构,房贷标准会有所差异。

关于房产价值的核定。

还有就是关于房产价值的核定,有些银行和贷款机构,会找专门的第三方评估机构,实地评估房产价值。有的机构自己有房产价值数据库,不需要实地评估,直接从系统里调数据就能评定。

关于二押利率。

一押的贷款利率是比较低的,像房贷利率常见的都是低于6%的等额本息,但是二押的贷款利率要高出不少。甚至比有些信用贷款利率还要高。

以平安普惠为例,我有个朋友在平安普惠做的二押,综合利率算下来10%多点,已经接近很多信用贷款利率了。

总的来说,如果确实需要做二押,那么肯定优先选择银行,你可以具体去当地银行打听一下看有没有能做的。实在做不了,再选择贷款公司。

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你说的,就是叫“二押”,也就是二次抵押。现在大部分银行是不做二押的,但是一些小贷公司可以做二押,相应的利息比一押要高很多。二押贷款,是根据房产价值、抵押率和已还本金来核定可贷金额的。举个例子,假如房产价值100万,抵押贷款可以贷7成,也就是总的可贷金额为70万。如果你的未偿还贷款......

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